L’immobilier est souvent une affaire de timing délicat, surtout lorsqu’il s’agit de vendre un bien pour en acheter un autre. C’est là qu’intervient le prêt relais, une solution de financement temporaire qui permet de faire la jonction entre la vente de son ancien logement et l’achat du nouveau. Mais comment obtenir ce type de crédit immobilier ? Quels sont les critères à remplir ? Voici un guide complet pour tout comprendre.
Qu’est-ce qu’un prêt relais et quand l’utiliser ?
Le prêt relais est un type de crédit immobilier temporaire destiné à aider les propriétaires à financer l’achat d’un nouveau bien avant la vente de leur ancien. Il est particulièrement utile pour ceux qui ne veulent pas rater une opportunité d’achat tout en étant encore en possession de leur premier logement. Ce prêt permet de débloquer une partie du capital immobilisé dans votre bien actuel, vous offrant ainsi une marge de manœuvre financière.
Le montant du prêt relais est généralement calculé sur la base de la valeur estimée de votre ancien logement, dont on soustrait le capital restant dû de votre crédit immobilier en cours, le cas échéant. Vous pouvez alors utiliser ce montant pour financer l’achat de votre nouvelle propriété. L’obtention d’un prêt relais dépend de plusieurs critères que nous allons explorer.
Les critères principaux pour obtenir un prêt relais
La valeur de votre ancien logement
Pour bénéficier d’un prêt relais, la première condition est que votre ancien logement ait une valeur suffisante. Les établissements bancaires calculent généralement le montant du prêt relais en fonction de cette valeur, souvent entre 60% et 80% de l’estimation. Cette estimation peut être réalisée par un expert immobilier ou basée sur l’avis de votre banque.
Retenez bien : sans une évaluation précise et favorable de votre bien, obtenir un prêt relais devient très compliqué. Il est donc crucial de faire estimer votre bien immobilier avant même de faire la demande de prêt relais.
La situation financière de l’emprunteur
Le taux d’endettement est un autre critère clé pour l’obtention d’un prêt relais. Les banques vérifient systématiquement votre capacité à rembourser le prêt. En général, votre taux d’endettement, c’est-à-dire le rapport entre vos charges financières et vos revenus, ne doit pas dépasser 33%.
Votre situation professionnelle, vos revenus réguliers et même votre assurance emprunteur sont passés au crible. Si vous êtes en CDI, avez un revenu stable et une bonne gestion de votre budget, vos chances d’obtenir un prêt relais sont meilleures.
Le montant des prêts en cours
Les établissements financiers prendront également en compte le montant des prêts en cours que vous devez déjà rembourser. Si vous avez plusieurs crédits, votre capacité d’endettement peut être mise à mal, rendant l’obtention d’un prêt relais plus difficile. Il est donc recommandé de solder autant de crédits que possible avant de faire votre demande.
La durée du prêt relais
La durée d’un prêt relais est généralement de 12 à 24 mois. Durant cette période, vous êtes censé vendre votre ancien logement pour rembourser le prêt relais. Si la vente de votre bien prend plus de temps que prévu, vous pourriez être en difficulté pour rembourser le crédit. Les banques prennent ce facteur en compte et peuvent être réticentes à accorder un prêt relais si elles estiment que la vente de votre bien risque de s’éterniser.
La qualité du nouveau projet immobilier
Enfin, le projet immobilier pour lequel vous souhaitez utiliser le prêt relais est également un critère déterminant. La banque examinera la valeur et la fiabilité de votre nouveau projet immobilier. Un bien avec un bon potentiel de revente ou situé dans une zone prisée rassurera davantage la banque.
Les frais et intérêts du prêt relais
Obtenir un prêt relais comporte des coûts qu’il est crucial de bien comprendre pour éviter les mauvaises surprises. Parlons des frais et intérêts associés.
Les intérêts
Le prêt relais étant un produit financier temporaire, il est souvent assorti d’un taux d’intérêt plus élevé qu’un prêt immobilier classique. Les intérêts peuvent être payés soit chaque mois, soit en une seule fois à la fin de la période du prêt relais. Il est essentiel de bien comparer les offres des différentes banques pour choisir celle qui vous coûtera le moins cher en termes d’intérêts.
Les frais de dossier
Comme pour tout crédit immobilier, des frais de dossier sont généralement appliqués. Ils peuvent varier d’une banque à l’autre, mais se situent généralement entre 1% et 1,5% du montant prêté.
L’assurance emprunteur
Souscrire une assurance emprunteur est souvent obligatoire pour obtenir un prêt relais. Cette assurance protège la banque en cas de défaut de paiement, et son coût varie en fonction de votre profil (âge, état de santé, etc.). Il est possible de comparer les offres d’assurances pour choisir la plus avantageuse.
Les pénalités de remboursement anticipé
Si vous parvenez à vendre votre ancien logement rapidement et à rembourser le prêt relais avant l’échéance prévue, des pénalités de remboursement anticipé peuvent s’appliquer. Ces pénalités sont généralement de 3% du capital restant dû ou de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation.
Les différents types de prêts relais
Il existe plusieurs types de prêts relais, chacun ayant ses propres spécificités. Voici un aperçu des principales options.
Le prêt relais sec
Le prêt relais sec est destiné à ceux qui ont déjà remboursé le prêt immobilier de leur ancien logement ou qui n’ont pas besoin d’un financement complémentaire pour leur nouveau projet. Ce type de prêt relais permet d’emprunter entre 60% et 80% de la valeur de l’ancien logement.
Le prêt relais adossé
Le prêt relais adossé combine un prêt relais et un prêt immobilier classique. Il est destiné à ceux qui ont besoin d’un financement complémentaire pour leur nouveau projet. Le prêt relais permet de débloquer une partie du capital de l’ancien logement, tandis que le prêt immobilier classique finance le reste du projet.
Cette solution est souvent plus coûteuse en termes d’intérêts et de frais, mais peut être nécessaire si le montant du prêt relais ne suffit pas à couvrir le coût du nouveau logement.
Les étapes pour obtenir un prêt relais
Obtenir un prêt relais n’est pas une procédure à prendre à la légère. Voici les étapes à suivre pour maximiser vos chances de succès.
Estimation du bien immobilier
La première étape est de faire estimer votre bien immobilier. Cette estimation peut être réalisée par un expert immobilier ou par votre banque. Elle déterminera le montant que vous pourrez emprunter.
Préparation du dossier
Un dossier solide est crucial pour obtenir un prêt relais. Il doit inclure une estimation de votre bien, des justificatifs de revenus, une preuve de votre taux d’endettement, et un descriptif de votre nouveau projet immobilier.
Choix de la banque
Comparez les offres de différentes banques pour trouver le prêt relais le plus avantageux. N’hésitez pas à négocier les taux d’intérêts, les frais de dossier et les conditions d’assurance.
Signature du prêt
Une fois que vous avez choisi la meilleure offre, il est temps de signer le contrat de prêt. Assurez-vous de bien comprendre toutes les conditions avant de signer.
Mise en vente de l’ancien logement
Dès que le prêt relais est accordé, mettez en vente votre ancien logement le plus rapidement possible pour éviter des frais et intérêts supplémentaires.
Obtenir un prêt relais avant la vente de son ancien logement est une solution efficace pour financer l’achat d’un nouveau bien immobilier. Cependant, ce type de prêt demande une préparation rigoureuse et une bonne connaissance des critères exigés par les banques. En évaluant correctement la valeur de votre bien, en présentant un dossier solide et en comparant les offres, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir ce financement temporaire. Un prêt relais bien négocié peut ainsi devenir un véritable pont financier vers votre nouveau logement.
